15年，130万间房，自如「何以自如」

10月18日，自如在上海举办了15周年庆典暨城市资产管理与品质居住解决方案发布会。过去15年间，自如累计管理的分散式房源数量突破130万间/套，整栋式房源约为7万间/套，所管理的房源资产总价值超过1万亿元。在这个15年的节点，创始人熊林提出的答案并非追求更大规模，而是一套关于“如何管理”的方法论：包括三大解决方案、四大能力平台以及一种模式。

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存量时代，自如何以应对

如今，人们对“家”的期望已不再由面积、租买或地段来定义，而是更多地取决于进门那一刻的感受。在中国，超过3亿的租房人群将这种期待寄托在租来的房子里。

然而，稳定地实现这些期待并不容易。我国城镇住房存量大约为3.74亿套，其中超过27%的房龄在30年以上；住房租赁行业的机构化率仅为15%，而在日本、美国和欧洲，这一比例普遍超过60%。

“量大、分散、非标”，熊林用这六个字概括了面临的挑战：房源掌握在个人业主手中，他们的改造意愿、预算和租金预期各不相同。过去五年，住房租赁市场上，房源的平均出租周期从42天延长至51天，租金累计下降了17%。一方面，大量老旧房源被闲置，另一方面，新市民和年轻人难以找到稳定、安全、品质可控的租住空间——这已不再是“有没有房子”的问题，而是城市存量资产如何运营的课题。

自如的解决方案被熊林总结为“一种模式、三大产品、四种能力”。他早就意识到，包租模式赚取的是差价，依赖市场持续增长：在上行周期，业主无法分享资产增值；在下行周期，平台则需承担刚性兑付责任，“规模越大，风险越不对等”。2021年，在公司各项指标表现最佳时，自如主动放弃包租模式，推出了无差价的增益租模式。代价是第一个月的收房量从五位数骤降至三位数，收入和利润在短期内承受压力。但随后的五年里，自如逐步恢复了业务：在70万间在管房源中，85%已采用增益租模式，整租及家庭型房源收入占比超过50%。2025年9月，《住房租赁条例》正式实施，明确要培育市场化、专业化的住房租赁企业，政策方向与此次转型形成了呼应。

“专业资产管理+品质居住服务”的本质，是将分散、单次的个人房源出租，纳入一个可长期运营、价值可量化管理的体系。租房不再依赖信息差和规模扩张来盈利，而是一门涉及改造、定价、运营乃至退出的资产管理生意。谁能将非标房源转化为可定价、可交付、可复制的产品，谁才有机会获得稳定的收益。

发布会上，熊林与产品团队将存量房源资产管理划分为三大类别，并分别提供了三大解决方案：城市长租、高端豪宅长租以及整栋式租赁。

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分散式普通住宅：先把房子做成产品

这类房源数量庞大、高度分散，是痛点最为集中的领域。同一栋楼里门对门的两套房，可能一套需要整体翻新，另一套只需简单清洁就能出租，无法用统一的标准来评估其价值。

自如的做法是首先明确产品定义，然后利用柔性供应链实现个性化交付。“所有想要解决更大规模需求的公司，如果没有深入的产品定义，最终都无法满足个性化需求。”熊林表示。

15年前，北京最难出租的是三居室，面积大、房间多、租金高、客源少，平均出租周期长；而刚毕业的年轻人想租2000元左右的房子，市场上几乎没有供应——友家最初的产品逻辑，就是将一套三居室拆分成三间。此后，自如通过多条产品线分层覆盖不同的房源和居住需求：面向青年合租的“友家”已迭代至7.0，整租产品推出了“速优家3.0”与“心舍3.0”，本次还新增了面向女性合租的“闺宿1.0”。

速优家3.0主打7天一站式配齐，流程分为房源诊断、品质整改、家居焕新三步，针对精装空房和自住旧房。按照自如的说法，很多房子租不出去并非大问题——地漏返味、墙面涂鸦，只需几十元到上百元就能处理，真正花费较多的是后续的家居焕新。

心舍3.0是一款重装产品，通过产品化定制和智能整装实现33天交付，可租、可售、可自住，报价为一居室约1899元/平方米起，可为业主带来20%至32%的租赁收益提升。这套报价将装修行业长期存在的“一房一价”变成了接近标准品的价格区间；真正的门槛不在于设计，而在于33天内的稳定交付——这考验的是供应链、产业工人和工程管理能力。

“闺宿1.0”定位于城市核心商圈的两居女生专属合租，目标房源多为老旧公房：区位好、配套成熟，但客餐厅狭小、卫生间仅一平方米出头。改造集中在风格焕新、空间重构、厨卫升级、安全守护和定制设计五个方面，并配备了可视门锁、智能烟感燃感、双周女性保洁和30分钟响应维修。

《欢乐颂》编剧袁子弹以心舍租客身份到场表示：“租房早已不是买房前的临时将就，而是年轻人主动选择的长期生活方式。”

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高端豪宅：价值恰恰来自“不标准”

如果说分散式住宅是在标准化中寻求效率，那么豪宅则恰恰相反。曼舍是自如的高端豪宅长租品牌。据其CEO陈侃透露，北京、上海、深圳的豪宅楼盘超过6000个，房源约60万套，按房龄分为三类，痛点各不相同：20年以上的房源改造成本高、现金流压力大；8至20年的房源供应集中、同质化严重；0至8年的房源业主多为资产配置型买家，对回报有明确要求。

租客结构也在发生变化。曼舍起步于上海衡复风貌区，早期服务外企高管，外籍派驻客群占比一度达到90%，如今降至约30%，本土高净值家庭和企业家成为主力，客群以30至36岁为主，女性占比偏高。他们的诉求不再是简单出租，而是资产维护、价值保全与租赁收益的平衡；对产品的要求也不仅限于“大”和“豪”，还需要国际化审美、可改造的空间功能和管家式服务。

两个案例可以说明“非标”的程度。北京东城一套豪宅，市场竞品众多，曼舍在客厅中央放置了双面沙发，既分隔了功能区，又化解了承重柱的突兀，15天完成改造并出租，租赁收益提升10%。上海世茂滨江一套500平方米的江景顶复，业主原装修投入不低，但空置了一年，预期租金从8万元降至6万元仍未成交；曼舍将其拆至毛坯重新装修，6个月完工，竣工前两个月即被预订，租赁收益翻倍。这也是三大方案中最难规模化的一块：无法通过产品线复制，只能依靠设计能力、供应链和高净值客群网络的叠加。

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整栋物业：从“管一栋楼”到“投融建管退”

整栋资产体量大、改造复杂，且直接关联城市更新。据自如资管总经理孟月介绍，自如资管从2012年北京第一栋自如寓起步，已进入16座城市，管理300多栋物业、约7万间房源、200多万平方米，重资产规模超过20亿元，形成了托管、增益、重资产三种模式：托管输出品牌、系统与运营；增益增加设计、施工与供应链；重资产通过基金平台完成“投、融、建、管、退”全链条。产品线相应分为大型全时租赁社区“自如里”、城市独栋青年社区“自如寓”、高端服务式公寓“曼寓”。

上海杨浦的晖盛自如寓是一个可参照的样本。项目前身是杨浦第七百货，改造后成为白领公寓加商业的组合，过去两年出租率保持在97%以上，在租金承压的环境下实现了4%的租金增长，净运营收益率达到7%。孟月提到，国内公募REITs的发行门槛约为3.8%，7%意味着这类资产已具备走向证券化的基础——这是“退”得以成立的前提。

更大的样本在北京。自如与知名基金合作成立了资管平台“星耀如景”，在石景山首钢园落地了大型租赁社区“星耀自如里”，按照绿建三星标准建造，配置了全屋智能、地暖和400平方米的HYROX健身房。年轻人以每月约4000元的租金，可以获得接近高端住宅的配套。项目从拿地起就按运营需求进行建筑和产品设计，中海负责开发，星耀如景负责工程管理和资管，未来通过大宗交易或REITs退出。相比行业过去停留在“管”的单点运营，这是一套完整的资产循环。

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产品化的背后：一套标准化底座

“一房一方案”并不等于依赖个案或人治。中国存量资产难以经营，恰恰是因为其非标特性；要实现规模化和长期化，就不能停留在项目经验上。三套方案看似是三件事，但落实到执行层面，是同一套能力的三次复用，支撑它们的是四个平台。

自如智艺精工平台解决“如何交付”的问题。15年累计交付超过100万套房，核心是C2M模式——将标准化的产品定义，通过个性化的设计、供应链和施工，落实到每一套不同的房子里。

生活服务解决“住进去之后”的问题。通过“乐享”“礼享”“尊享”三类方案满足家庭分层需求，累计交付了1.1亿个订单，服务了1000余万家庭；万名持证服务者覆盖保洁、维修、搬家、宠物养护等十大品类、200余项服务，除家庭外，也覆盖门店、写字楼等城市商业空间。

灵之智能解决“房子如何变聪明”的问题。2014年便开始规模化部署智能门锁，2021年成为行业率先拥有自有自研智能家居平台的居住企业，如今已从一套房的智能家居延伸到一栋楼的全域智能。

AI科技平台解决“规模下的效率”问题。几十万乃至上百万套房源，靠人力无法保证效率和安全。AI系统覆盖了委托、评估、改造、出租、运营的全链路。发布会当天，全国十城直播间业主实时委托超过200套。

这四个平台不直接产生故事，却决定了三大解决方案的交付稳定性。没有标准化的底座，个性化就成了不可复制的手工作业。

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开放的自如：从“难而正确”到“正确而美好”

“十五五”规划纲要提出要规范发展住房租赁市场、培育市场化专业化的租赁企业；在此方向下，70余城启动了存量房收储，多地随后出台了金融支持政策，鼓励租赁企业发行债券、获取经营性贷款收购存量商品房。

单靠一家企业无法覆盖全部需求。发布会上熊林宣布，未来五年将把增益租的模式设计、系统设计和底层能力向全行业开放，输出技术、产品和运营经验。

将三套方案放在一起看，逻辑是统一的：用产品定义拆解非标，用供应链完成交付，用长期运营兑现资产价值，再通过增益租重新分配收益。分散式住宅、豪宅与整栋物业的差别，仅在改造强度、客群结构和资本结构上。15年、130万间、1万亿元资产，证明了自如能将非标做成产品；但这套体系能否在更多城市、更多资产类型上跑通，仍取决于交付是否稳定、现金流能否闭环。

正如熊林所说，15年只是开始，他希望未来城市居住的每一天都能“稳稳真好”。